中国铁建万科·江湾城——滨江、义桥、湘湖板块(二)
专家太多了!我只想从一个普通购房者的角度,谈谈买房这事儿
专家太多了!我只想从一个普通购房者的角度,谈谈买房这事儿
江湾城终于来了。
这个楼盘之前被我划分在一档内,当时根据之前的预计是1.5万的均价带装修。而这次公示出来,价格涨了1500元/左右,性价比略有下降,但还是可以划归到一档中。
很多朋友问,说这个位置在绕城外,这里也没有地铁,为什么这个价格还觉得便宜。这里我要解释一下。
要致富先修路,这句话是有一定道理的。义桥这一块时代大道打通之后,到滨江和市区都是非常方便的。另外,总价150万左右一套的房子,在杭州绕城附近,也真是买一套少一套了。绝对总价低的房子,总是更能吸引人的。
而最最重要的原因就是离滨江近。滨江市杭州的高新开发区,整体的产业人群收入相对较高。而滨江这边在售楼盘这几年越来越少,就算有也都是高端楼盘。
因此义桥、湘湖和之江这三个地方都是滨江需求溢出的主战场。而这三者中间义桥走的是最平价的路线。
所以说白了,义桥这里不是现在有多好,只是因为滨江溢出的购买力支撑起了这一块。只要有需求,就能支撑起房价。当然长期来看,今后这里还有一个三江口的远期规划,故事也还是有的写。
文末附本次开盘公示全文内容,来源于透明售房网。这里先节选部分重点内容:
据透明售房网获悉,8月30日,铁建万科·江湾城销售方案公示,本次预售项目为锦浦江岸公寓4#、5#、6#、7#、11#楼,房屋套数608套。
建筑面积:58906.12平方米。
主力户型:85、89、105、115平方米。
房源均价:16523元/平方米。
装修标准:1800元/平方米。
无房家庭倾斜比例:30%。
存款证明:无房无贷:40万;一套或有贷:80万;一次性付款:140万。
登记方式:线上登记,关注“杭州万科客户服务”,进行购房意向登记。
文末分析写于8月初,当时预判与实际市场走向完全一致,因此保留原有内容,给大家印证。
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PART 1
中国铁建万科·江湾城透明售房网备案名称是:锦浦江岸公寓。目前还剩最后的五幢楼待售,为别为4幢、5幢、6幢、7幢和11幢,主力户型建筑面积85-125㎡。
上一次开盘是2017年的12月25日,至今已经整整8个多月没有再开了。
这是一个大家伸长了脖子在等的高性价比楼盘。之前销售的价格是带成品装修在15000元/㎡左右,与同为义桥板块的碧桂园相比,明显有巨大的价格、位置、品牌优势。这次开1.65万/㎡左右的均价,性价比也还是及其高的。
今天就带大家先了解一下这个楼盘。
中国铁建万科·江湾城位于时代大道西侧,东方文化园向南1.5km处,已经在绕城公路外,属于义桥板块。
楼盘占地面积103740㎡,建筑面积267586㎡,容积率2.5,绿化率30%。
由于万科品牌的知名度,很多人都快忘记了,江湾城即萧政储出(2015)19号地块,其实是2015年10月28日,经一轮报价,由中国铁建以总价37890.0万元竞得,折合楼面价2003.19元/㎡。之后两家合作,交由万科操盘。
小区人车不分流,停车位共2254个,车位比为1:1.1,总共有14幢高层,总户数2038户,层高2.8m。
物业是万科自己的物业,物业费为3.1元/㎡/月(含)。
交房时间是2019年6月30日。
售楼处所在位置是规划的公立幼儿园,由开发商代建。教育资源都是要等楼盘交付后才给落实的。
13幢和14幢是有底商的,其他楼幢从一楼开始有房子。万科很多楼盘都是这个特色。
小区的南、北各有一块未拍的地块,由于体量小,可能会是商业配套。西面未拍的土地可能会是住宅用地,但一切都要等规划公示后才能最终确定。
楼盘周边大型商业配套目前都比较远,主要有中南购物中心、湘湖购物中心、浦沿的新远国际影城、开元森泊综合体(规划)、三江口码头综合体(在建)、东方文化园、杨岐山养生养老乐园等。
PART 2
我们去现场看看。中河高架过了四桥后再穿冠山隧道,沿着时代大道一直往南,过了绕城高速就是江湾城。
这个在绕城高速下面拍的照片。
售楼处入口的水景。
售楼处大门朝东,在水景的背后。
我们可以看到大部分楼幢外立面都已经完成了。
一进售楼处大门正对的就是接待台。
我发觉自从万科深耕杭州的良渚文化村之后,好多楼盘售楼处的风格都采用仪式古典结合现代的装饰风格。
由于一直没有开盘的消息,售楼处其实蛮冷清的。
这是万科在杭州的项目的展示。
PART 3
下面来看沙盘和现场公示。
这是小区正南面沙盘照。
放大可以看清楚幢数。
小区东面,右下角那个位置是现在的售楼处,今后的公办小学。
小区北面全景,中间是主入口。
小区西侧沙盘照。
东南角。
正西侧。
北侧主入口近照。
楼盘周边资源展示图。
现场公示内容:
有木有觉得万科楼盘的公示比别的楼盘要多啊,能公示的全公示了。
PART 4
这节我们来看样板房。样板房只做了两个,89㎡中间套和115㎡边套。
这是装修用材展示区域。
89㎡中间套。中规中矩的户型,其他都还不错,万科的老问题,阳台太小。
115㎡中间套。也是万科标准用的边套户型,房间尺度都不错,还在客厅里多挤了个书房出来,其实觉得没有必要。阳台还是要吐槽,太小了。
PART 5
这一节来看一下户型图。
没有开的楼幢是4、5、6、7、11这五幢。
4号楼和11号楼是一样的户型排布,东边套115㎡,中间套89㎡,西边套89㎡。
5号楼东边套125㎡,中间套89㎡,西边套115㎡。
6号楼和五号楼镜像分布,东边套115㎡,中间套89㎡,西边套125㎡。
7号楼东边套89㎡,中间套85㎡,西边套105㎡。
因此105和85的户型是比较稀少的,不过这些现在考虑也没有用,你到时得先摇到号再说。
85㎡中间套,单卫。
89㎡中间套,双卫。
89㎡边套,双卫。
105㎡边套,双卫。
115㎡边套,双卫。
125㎡边套,双卫。
万科的户型都比较中规中矩,具体就不再点评了。
PART 6
简单分析一下这个楼盘。
从区块讲,义桥杭州绕城的西南边缘。这里目前配套基本全无。
义桥这个区块网传有地铁四号线会南延,目前查到的情况如下:
也就是说亚运会之前是暂时不可能了,之后是否最终确定也要看杭州地铁四期规划上报之后的批复。
附近在售的楼盘主要是碧桂园。与之对比,江湾城的性价比会有更优异的表现。
三江口的规划也在这一带,但目前看只是一个概念,可能需要漫长的时间来落实。
这一带二手房价格并不算低,之前写碧桂园那篇我们也分析了,主要原因在于滨江产业人群的购买力外溢。因为这里去滨江非常方便,颇有点近水楼体先得月的味道。
在杭州几个大红盘开完之后,剩下性价比高的江湾城算一个。还是鼓励大家去摇一个的。
只有一二手差价足够大,才能让你有底气可进可退。跌了能保证足够的安全,涨了有足够获利空间。
杭州亚运会之前整个城建规划都是大手笔的,故事是一个接一个,到底最后有多少能落地,有多少就一直只是故事,谁也不知道。
就像歌词写的那样:我相信我就是我,我相信明天。
只要大家信心不崩,明天总是美好的。
结 语
老规矩,文章开头讲了,最后给大家一些实操建议。
房价的涨跌受许多因素的影响,这些因素包括房地产政策、货币政策、人口流入数量、产业发展情况、媒体的舆论、开发商的运作、外部经济环境变化以及国内经济发展势头等等。
谁也无法确定的讲具体会是怎样的走法,可能会横盘,可能会调整,也可能会很缓慢的涨。但我们可以搞清楚大的趋势。
杭州的楼市,中长期我是看涨的,这个要明确。
但事情要一分为二的看。
一方面是大涨了两年,怎么也要歇一歇。主要两个原因。
第一是购买人群需要积蓄。之前各种老人房票之类的都跑出来买了一圈,杭州人口虽然是净流入的,但限购条件下,购房资格还是需要时间去落实的。
第二是价格需要夯实。要通过一定的时间让大家来认可新的价格体系。换句话说就是便宜房子卖完了,后面全是贵的,没得选了,你买不买?人总是逐步接受相比现在更高的价格。
另一方面,虽然杭州这一轮涨的时间长、涨的幅度大。但对于全国其他城市来说,杭州2016年之前的五年中少涨了一轮。杭州实际的房价并不能完全算涨过头和虚高。正因为涨的迟了,所以调整也就会来得迟。我们要透过现象看本质。
何况目前从近阶段的政策导向来看,限价不会放松,只会严厉。因此,我们维持之前的判断。
二手房会继续下降、一手房会随着地价有限抬升,二者之间会寻求一个平衡点。
追加一点内容:一旦夯实了这个平衡点(也就是大众都接受了这个价格后),净流入人口的实际购买力将形成新的上涨动力(指二手房,一手房扔处于限价中)。
因此横盘过程中,建议大家保持初心,好好选房。
如果没有时间的,请多关注我们的公众号。楼盘的优缺点,我们都会如实的展示给大家。需要咨询,可以入群或加入知识星球。
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[方案公示]铁建万科·江湾城 均价16523元/平方米
据透明售房网获悉,8月30日,铁建万科·江湾城销售方案公示,本次预售项目为锦浦江岸公寓4#、5#、6#、7#、11#楼,房屋套数608套。
建筑面积:58906.12平方米。
主力户型:85、89、105、115平方米。
房源均价:16523元/平方米。
装修标准:1800元/平方米。
无房家庭倾斜比例:30%。
存款证明:无房无贷:40万;一套或有贷:80万;一次性付款:140万。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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